发展了快20年，只是在打基础？临港的重要性，远超大多数人的想象

发布日期：2024-09-19 24:19

来源类型：枣庄网警 | 作者：乔·唐·巴克

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最近，小行家在抖音上看到了一段视频：

图片是16号线站牌。左侧终点站滴水湖，右侧终点站龙阳路。配文是：“一边是安逸，一边是奋斗”

作为一名地产自媒体人，小行家的DNA动了。上海确实有一些如朱家角“安逸养老”的板块，但作为临港中心的滴水湖，绝对是和安逸搭不上边。

这可能也是普通大众对临港的误解。正好借着这个的机会，小行家对临港做一次全面且彻底的剖析。

首先，为什么一定要有临港

临港远是真的远。如果把临港海量的利好放给其它的板块，估计早就变成陆家嘴2.0。那为什么非得将这么多的资源，不断倾斜到这片“空白之地”？

百年前的上海，沿着黄浦江迎来了第一波腾飞。奠定了上海如今的地位。

但现在，黄浦江核心段的开发已经接近尾声。三林滨江定位是居住区，不会有太大的产业发展。现在就剩下杨浦滨江这段“工业锈带”往“秀带”的转变。

对板块而言算是大机遇，这固然不假。但如果宏观来看，放在整个上海，乃至全球竞争的程度来看，就略微逊色了点。

最近大一点的动静，可能就是前滩。

再说，等滨江延沿岸发展完毕，上海下一轮的大规模发展往哪里去？

是建设新城，再打造出五个内部功能完善的新城市？

是依托青浦，全力去打造长三角一体化？

还是抓着大虹桥，对着赵巷等地继续“摊大饼”？

这些严格来说还都停留在地区，真正能对标国际的规划，也就只有临港。

暂时不看对标加拿大这种空话，临港在城市定位上是“独立节点的滨海新城”。重点看后面几个字，“滨海新城”。

黄浦江顶多是内运，无法满足国际化的趋势。而临港是在下一步对接世界的大棋。

能够让上海成为国际航运中心的是洋山深水港，与洋山深水港相匹配的滨海城市也只有临港新城，这就是临港滨海城市的本质。

未来沪舟甬跨海大通道“串桥成圈”，实现杭州湾由“C型”尽端交通变成“O型”环杭州湾综合环装交通网络。尤其是洋山港与宁波北仑港两大世界最大港口的连接，将对国际航运体系产生深远影响。

依托特殊的地形，未来的临港，发展新型贸易、跨境金融、国际航运等开放型现代服务业，将和陆家嘴形成错位发展。

上海是满足在长三角当一个龙头，还是在世界当一个顶尖城市，就看临港。

对于临港的未来，小行家依旧是旗帜鲜明的看好。

其次，临港的崛起并非一朝一夕

作为一个长期目标，临港用了一代人的时间，花费足足二十年打下了坚实的基础。

市政府人员不是傻子。换了一届又一届班子，砸了无数的真金白银。尽管短期没看到特别明显的成效，但临港都没有成为第二个海湾，足以证明它在战略意义上的重要性。

用一个词形容，是“拓荒”。

临港的发展难度，真比想象中的还要大。根据历史经验，在偏远地区建设大型商业核心的逻辑是行不通的。这也被称为“中环魔咒”。

就算是大虹桥，距离市区也比临港近太多。没有产业的支撑，人口的导入也全是空谈。临港能做的只有从零到一，一步一个脚印的建设。

那是的临港还是洋山深水港，十年后的2014年3月，上海自贸区管委会办公总部从外高桥搬到了临港。又花费了五年时间，2019年8月，临港新片区宣布成立。

临港发展的种种挫折，有兴趣的可以去查一下。但经历了各种磨难的临港，才踏上了发展的快车道。

来看一下近期的临港做了什么？

最关注的产业方面，截止2022年11月底，临港新片区已累计认定培育和支持14家科技创新型平台，新片区内国家高新技术企业数量由设立之初的184家增至930家。

1—10月规模以上工业总产值同比增长34.7%，全社会固定资产投资同比增长38.9%。

教育方面，2022年12月8日，临港新片区管委会与上海财经大学在“2022滴水湖新兴金融大会”上签约，双方将共建滴水湖高级金融学院项目。项目预计于今年9月招收全日制学生全面入学。

上海中学东校（高中部）预计今年一季度完工。书院镇九年一贯制学校即将竣工。

之前一直说临港商业不行，但这都将是过去式了。

港城新天地、百联临港生活中心等商业中心已开业，明年更有蓝鲸世界、爱琴海购物公园、星光汇商业中心、水华路家居城等一批高端商业将陆续开业。

临港的交通也在迅速建设中。

两港快线已经在建，预计2025年底通车。心港快线规划已经放出，从陆家嘴直达临港。

16号线滴水湖站-临港大道站部分道路施工完毕，已经通车。

医疗方面，浦东医院临港院区已批复立项，预计今年开工，2025年投入使用。

还有很多片区内的小规划，碍于篇幅不一一列举。

临港从无到有的拓荒已基本完成，现在要做的是深耕。

临港新房的购买力，或远超想象

今年临港楼市的销供比，只有0.7，在全市处于倒数几位；光明新城为代表的部分新盘，认购率极其惨淡。

然后就有人开始唱衰临港了。

小行家相信，绝对是有大佬在控制着临港的推盘节奏。

临港能买，并且如果你没有特殊的地域情节，临港将会是绝佳的第一站。

从价格方面看，临港是上海绝对的洼地。目前几大片区总价大约三百多万，蓝湾等地还会更低，大概两百万左右。

这个价格只能买到青浦远郊，但两者未来的潜力不能相提并论。

并且政策上，临港是鼓励你买房的。

10月份，临港发布人才住房政策办事指南，进一步优化人才购房条件。

其中，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税或社保满1年及以上，且在临港工作满6个月签订2年以上劳动合同，即可购房，购房资格也由居民家庭调整为个人。

如果想把市区炒房的那套逻辑带到临港来，想要搞个五年赚百分之三四十来套利，基本是不太可能。

海量新房的超额供应，11月仅40套成交的二手，已经很明白的提醒，这里不是炒房盈利的地！

但如果你有一颗陪同临港共同成长的决心，临港也会带给你充分的回报。

房价是板块发展的投影。板块发展看什么？看产业和人口。临港的产业已经不用多说，近期的人口导入计划也初步取得成效。

临港高速导入的人口，远超其它新城。这些人才是板块飞速发展的基石。

临港新房的购买力，或许远超你的想象。

2022年上海全年8批次，304张预售证，共93403套房源，其中临港有32张证，合计过会14105套，占上海全市约15%。

那临港卖的怎么样？2022年上海全年成交88593套新房，其中临港成交10913套，差不多全市卖9套，就有1套在临港。

并且这个数据，是临港近两年的巅峰。

去年临港人才认购组数合计约1739组，只占总供应的13%。2021年是大概5620组，能占到约55%。很明显，人才该买都买好了，短时间大部分楼盘都要靠3.3来消化。

现在临港核心区的供应基本到了后半场；蓝湾相对更容易上车，也可以考虑。

至于泥城书院等地，还是再观察一阵。短期里想要兼顾它们的发展，还是有点难度。现在划入临港更多也是“抢地盘”的成分更大些。

小行家统计了一下，临港核心目前还有大量的续销房源。不用积分摇号，随到随买！

这些项目具体还有多少房源，以及具体户型尚不得而知，可能存在统计错漏，请以开发商为准。

未来的2023，还有大量新房的供应！

续销和新盘太多了，小行家挑重点盘讲。

Part.1环湖片区

打个不恰当的比方，环湖就是临港版的人民广场。

去年临港最火的楼盘无疑是金融湾·晶。没买到的也不要着急，可以关注金融湾东扩项目，由临港集团&浙江荣盛集团在2021年竞得。

4副宅地可提供约20万方住宅（其中保障房占比5%），住宅套数下限为1413套，房地联动价为3.3万/平。

港城·国际文化创意园位于滴水湖西侧，环路一路与环湖二路之间，距离16号线滴水湖站距离约600米，旁边就是在建200米地标西岛金融中心。

住宅共约4.73万方，共8幢7-9层的洋房，其中4幢为出售住宅，另外4幢为自持租赁住宅及保障房。

可售房源大约在140套左右，套均面积160平，所以这无疑是临港豪宅标准的项目。

Part.2102片区

102行政生活区，被定位为文教生活区。突出的特色是2点：教育+居住。

滴水湖馨苑（即港城悦庭）是一个超级大盘，目前有房源续销中，据传还有部分别墅产品将在下一期入市。项目与港城新天地直线距离仅约100米内，真正的步行可达！

龙光天曜【PLUS+】新品组团升级面世，在超低能耗、中央空调、新风等方面进行了多方位的升级，同时户型面积也有所提升，高层建面约89-128㎡，叠墅建面约120-137㎡。

Part.3103片区

103片区由国际创新协同区由科创总部湾、世界顶尖科学家社区和科技创新城组成。

鹏瑞·云璟湾打造绿建三星标准+超低能耗设计建筑，提升居住舒适感的同时降低了能源的消耗。此次全面升级了阳台家政柜、客厅岩板背景墙、洗碗机等高频使用场景里的人性化细节。同时不仅配置中央空调、全屋新风系统，还运用了三玻两腔中空Low-e玻璃、空气监测系统、高品质饮用水系统等高附加值的科学设计！