中国房地产经济困局另一面：比住宅还要过剩的商办物业，怎么看？

发布日期：2024-09-19 24:19

来源类型：唔哩热点 | 作者：马修·里沃德

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这是熊猫贝贝的第2095篇原创文章

2023年，就当舆论和市场的关注都集中在商品房领域的同时，同样是房地产领域的商办物业情况，却热度不高，甚至可以说没有多少关注度。

中国的商品房，承载了无数中国个体和家庭的财富，备受关注，是可以理解，并且符合常识的。

但是，从宏观经济的维度出发，商办物业，特别是地标属性的摩天大楼的兴衰起落，对于经济运行情况的映射，其实更有现实意义。

最有代表性的，就是举世闻名的“劳伦斯魔咒”：

摩天大楼被视为经济繁荣的象征，但现实是，地标大楼建成之时，往往是一国经济行将衰退之日。

1999年，德意志银行研究主管安德鲁·劳伦斯首度提出“摩天大楼指数”（Skyscraper Index）的概念，他发现到经济衰退或股市萧条往往都发生在新高楼落成的前后。宽松的货币政策及对经济乐观的态度，经常会鼓励大型工程的兴建。然而，当过度投资与投机心理引起的泡沫即将危及经济时，政策也会转为紧缩以因应危机，使得摩天大楼的完工成为政策与经济转变的先声。这一惊人发现被称为“百年病态关联”：大厦建成，经济衰退。故此，“摩天大楼指数”也被称为“劳伦斯魔咒”。

英国历史学家帕金森也有同样的论调，他提出的“办公大楼法则”称，一家公司或机构的办公大楼建造得越完美、豪华，该组织距离解体的时间也就越近。

所以，基于当下中国房地产经济这样一个特殊而又敏感的阶段背景，对中国商办类型物业的现实情况，予以充分的关注和认知，是非常有必要的。

这篇文章，就将基于对过去长期掩盖在商品房增量趋势之下，不被关注的商办物业现实情况的详细梳理，分析情况，发现风险，并基于当下中国经济的实际情况和确定性趋势，对后续同样属于房地产经济领域的商办物业多个维度的可能走向，进行一次有态度，有深度，有依有据的深入讨论和专题研究。

关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

1

中国商办物业的过度建设问题，是否能够超出很多人的认知和想象？

中国的商办物业，实际上严格意义上来看，是伴随过去20年多年高速城镇化诞生的房地产领域“怪胎”。

长期以来，从数据上看，无论是在投资端还是销售端，商品住宅市场均明显好于商办物业市场表现。

但是，即便商办明显过剩了，但现在各地还在大规模规划新的商办集中区、新的CBD。

供应明显过剩，但依旧要开发，还要大规模开发，根源还是规划层面的问题，或者说城市运营模式的问题。过去，每一个要开发的区域，不管是产业新城、高铁新城、新的CBD或城市副中心等，地方政府都会规划商业、办公、公寓等，都要发展新能源、互联网、生物医药等产业。

甚至，都要引入世界500强。但是，能不能实现规划目标，先不管了。因为，抛出这一规划蓝图，就能让土地卖个好价钱，而宏伟的规划蓝图也成为地产营销的最佳手法。

从这个逻辑出发，中国的很多城市，很多的商办物业，基本上都是为商品房经济模式服务，而不是真的从经营和市场需求出发的产物，这还说不上是怪胎？

实际上，早在2016年商办物业市场就已经出现过剩苗头。

2016年之前的若干年，我国商业用地供应约占到土地供应总量的30%，而销售则只占到总量的10%，市场供应与销售严重不匹配。

造成这种状况主要有三方面的原因：

一是对于地方政府来说商办物业供地不仅可以获得土地出让金收益，而且商办物业的开发带动商业企业的入驻，为地方政府带来源源不断的税收收入。

二是地方政府追求形象工程和政绩工程，导致商办物业项目过度开发，写字楼越盖越高，商业项目越建越多，脱离了市场需求。

三是住宅供地受到限制，商办项目受政策限制较少，因此出现了大量以商业立项的“商改住”项目。这类项目因地段好、总价低、不限购等优势一度成为房地产市场的新宠。

2016年持续至今的房地产调控，虽然主要目标是针对住宅市场，但对商业地产的影响似乎更为明显。2017年，一线及热点二线城市相继出台针对“商改住”项目的严厉调控措施，商办物业市场急转直下，“商改住”项目遭遇冰点。加之政策调控收紧了房地产融资，导致开发商资金链骤紧。而商业地产因其开发周期长、资金回笼慢、持有成本高，对开发商资金链形成巨大压力。因此一些商业地产开发商纷纷开启轻资产战略，出售自持物业。

2016年和2017年不仅是商品住宅投资的高峰，商办物业投资也达到历史高点。根据国家统计局的数据，2016年商业地产投资总额达22371亿元，其中商业营业用房投资15838亿元，办公楼投资6533亿元。2017年商业地产投资额22401亿元，其中商业营业用房投资15640亿元，办公楼投资6761亿元。从2018年开始，商业地产投资规模逐年下降，2018年和2019年分别为20164亿元和19389亿元，同比分别下降9.99%和3.87%。商业地产投资占房地产投资比例则从2016年的21.81%下降到2019年的14.67%，2020年前10月这一比例进一步下降至13.59%。

商业地产销售方面，在经历了2015年至2017年连续3年的两位数销售增长后，2018年商办物业市场开始出现连续3年的大幅下滑。2018年、2019年办公楼销售面积分别为4363万平方米、3723万平方米，同比分别下滑8.3%和14.7%；商业营业用房销售面积分别为11971万平方米和10173万平方米，同比分别下滑6.8%和15%。2020年销售下滑势头依然不减，前10月办公楼和商业营业用房销售面积仅为2449万平方米和6689万平方米，同比分别下滑14.5%和14%。

谁也没想到，2020年的那一场疫情冲击，将原本就明显空置高，缺乏需求支撑的很多城市商办物业过度建设的情况，给推到了明面。

一面是连续多年的过度投资开发导致商办物业产品过剩，一面是销售连年下滑，双向作用下，商办物业空置率大幅提升。

据戴德梁行的统计数据，截至2019年末，全国20个主要热点城市甲级写字楼平均空置率达到27%。4个一线城市中，上海空置率为19.7%，北京为13.5%，深圳为22%，广州为5.5%，除广州外均明显偏高。

如果说基于一线城市人口吸纳能力和经济实力，四大一线城市空置率尚在可控范围，相比之下，二线城市空置率则高得有些离谱。下面图表中显示的16个二线城市平均空置率达到了30%。除宁波、成都、杭州、郑州外，空置率均在20%以上，南宁的甲级写字楼空置率达到54.3%的高位。而20个重点城市空置面积总和达到了6678万平方米。

2020年受新冠肺炎疫情的影响，宏观经济下行，工业、服务业规模增速下降，很大程度冲击国内办公楼市场，导致空置率继续走高。

根据戴德梁行的统计，北上广深四大一线城市2020年上半年写字楼空置率全部飙升，分别达到16.2%、20.9%、6.7%、25.4%，相比2019年分别上涨了7.3、2.4、2.4、9.0个百分点，租金则分别下跌了7.6%、6.3%、4.8%和13.6%。

二线城市受疫情的影响更为严重，例如长沙2020年空置率达到42.7%，受疫情冲击最大的武汉写字楼空置率也攀升到34.3%，其他二线城市空置率也有不同程度的提升。

据REITs行业研究的数据统计，一线、新一线、二线、三线及以下城市的整体空置率在2020年上半年分别达到17.9%、27.1%、27.8%与28.1%。

商业营业用房市场同样不容乐观。

受疫情影响，居民生产生活受限，消费活动减少，租户退租增多，对购物中心和商铺造成巨大冲击。

根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，调查样本中83.3%的商铺出现租金下跌。

随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。

而这样的影响，延续到了2023年，虽然年初以来有一波明显恢复，但是随着经济复苏不及预期的形势，整体来看，2023年商办物业经营收益，完全可以用的上“每况愈下”这个词来形容。

商业办公一家亲，总的来说，出身就不太理想，过度建设特征明显，经营情况不容乐观。

2

最新动向：2023年中国的商办物业市场，具体是一个什么情况？

2023年，11月2日，观点指数继续发布《表现力指数 • 2023年度商业地产表现报告》。

这为更好的看清当下中国商办物业，提供了一个观察窗口：

商业不动产竣工面积恢复正增长，办公楼空置率继续上升

国家统计局数据显示，今年房地产本年实际到位资金合计累计增长率持续为负，且增速保持在两位数，7月份该增速为-13.2%，9月份扩大到-14.4%。

办公楼竣工面积累计增长率于4月份开始为正，为9.8%，接下来几个月也持续为正。办公楼竣工面积的大幅度增长，也佐证了办公楼市场的颓势。

从数据上看，零售商业的竣工和销售额均在持续复苏，这与政策持续进行消费刺激有关。

据国家统计局数据，今年1-9月，办公楼销售额累计增长率和办公楼销售面积累计增长率均为负数，两者的幅度比较接近。

3月份开始，办公楼期房销售额累计增长率逐渐超过了期房的销售面积，这表明，市场对未来办公楼单价的看多，看多程度在5月份达到最大，于7月份达到最小，意味着市场对未来办公楼单价的走势呈现悲观态度。

这不难理解，在办公楼需求未大幅度回升的情况下，竣工面积的大幅度增长，或将持续推高办公楼空置率，进而对单价的下行造成压力。

总的来说，在竣工上，实际上是沾了住宅保交楼的光，但是从经营和出售维度来看，情况并不乐观。

单位面积租金水平上，以自持物业为主的港资企业明显有更优秀的表现，排名前三的企业均为港资企业，均超过2000元/平方米，共同点在于大量物业分布于上海、广州等商业发达城市，整体租金水平较高。

土地卖出高价、房子卖出高价，商办、公寓的规划任务已完成大半。至于商办和公寓能不能卖出去，对于地方政府（短期政绩）、开发商（销售业绩）已经没那么重要了。因为，规划溢价已体现在地价和房价上了。说白了，规划蓝图和商办公寓就是给地价房价“抬轿子”的。

甚至可以说，只要能抬高地价、房价，能把地卖出去，商办过剩、空置也不是什么大问题。或者说，空置就是在意料之中。

但是，这个逻辑，放在2023年，就明显不灵了，当商品房市场本身就缺乏信心和预期的支撑，商办物业对应的附加价值和溢价想象力，就没有那么重要了。

而从规划角度来说，商办物业从经济逻辑上，已经事实上成为了很多房企和地方政府的负担，甚至是负资产。

摩天大楼烂尾停工，进度迟缓的情况，也开始陆续在很多新一线，省会级别的城市，开始陆续出现。

3

趋势研判：结合商办物业的特点，接下来，中国的商办物业走向，怎么看？

当然，国家对于“挂羊头、卖狗肉”，“真地产、假实业”，“真销售、假运营”的商办物业，心里肯定是清楚的。

2017年前后，楼市非常火爆，涉及商办物业，市面上商办和真真假假的公寓大面积涌现，产业用地改造都在往这个方向转。

一时间，“脱实向虚”似乎已经失控了。利益驱动之下，不开玩笑的。

为了控制这种乱象，一线城市都出台了政策。

比如，都控制最小分割面积（不超过300或500平米），不能设置独立卫生间、厨房，不能有空调外挂，不能引入煤气，不能给个人提供贷款等。

2022年底以来，尽管楼市政策不断松绑，各种限制性的政策不断退出市场，但对于商办、类住宅的限制，似乎并未松绑。

很简单，“脱实向虚”的局面不能再恶化下去了，而且房地产供求关系发生了重大变化。

商品房好歹有一个楼市闭环，风险转移的完整逻辑，商办物业可没有。

如果放任灰色属性的商办物业往居住功能上去拆分营销，那么对应的，就是金融风险。

楼市进入下半场，不管是靠住宅热销推动，还是靠规划营销忽悠，旧的套路都玩不下去了。于是，商办、公寓大面积空置，真面目开始暴露。本来是用来“抬轿子”的，加上开发商资金链紧张，于是被清仓式甩卖，3-5折销售，“买住宅、送公寓”等等，就再正常不过了。

没有真实经济环境需求支撑的怪胎类型物业，也来到了一个非常尴尬的市场阶段。

未来，很多这类产品可能会面临“既卖不出去、也租不出去”的窘境。

这还是客气话，实际上，保交楼完成以后，绝大多数长期空置的商办物业，都难免沦为中国经济环境中的“不良资产”，前途堪忧，而且，依附在这些没有实际存在意义的建筑背后的金融风险和各种债务问题，也必然难以继续隐藏下去。

基于以上的现实情况和逻辑，接下来，对于中国商办物业来说，经营和销售，将正式进入一个艰难的消化过程：

1，从规划审批的源头，国家实际上已经有明显收紧，甚至是停止的态度了，未来新增商办物业的相关投资和建设，会持续下行；

2，按城市能级来看，一线城市商办物业存在一定压力，但总体可控，随着经济的复苏和就业形势的好转，后续会呈现出较为明显回暖迹象。

二线城市分化较大，部分供应过剩的二线城市去化压力较大，空置率持续处在高位，租金则进入下降通道。

3，商品房市场和行业风险出清过程中，商办物业必然需要经历一个艰难痛苦的债务关联和金融风险化解过程。

4，已经建设完成的商办物业，后续关联REITS模式进行多轮经营调整是必然。

关键的难点，在于未完成建设的商办物业，特别是成本规模很高的摩天大楼办公物业，在国内经济形势没有得到真正扭转和顺利复苏完成以前，基本上会成为债务领域和很多城市的头疼问题，比如昆明巫家坝片区。

5，未来商办物业想擦边居住功能，完成市场化消化，基本没有多少想象力可言。

现在商品住宅营销有多卷，可谓“卷完价格卷赠送，卷完赠送卷名校，卷完名校卷地铁”，没有最卷，只有更卷。

这种情况下，开发逻辑已破灭的商办、公寓，还有生存的可能吗？

写在最后：

“摩天大楼诅咒”的逻辑背后，能够给中国经济和市场带来哪些启发和警示？

写字楼市场是经济的晴雨表，能映射出经济周期和结构性变化趋势，反过来理解，经济周期和结构性变化对写字楼市场也会产生直接影响。

这就是“摩天大楼诅咒”的核心逻辑所在。

随着2023年国家一系列扩大内需、刺激消费政策的不断出台，以及营商环境的改善，消费需求将成为经济增长不可替代的内生动力，而消费需求的增长直接带动商业营业用房需求增长。

当然，逻辑和理想都很美好，现实却没有那么简单。

二线以下，其实是没有现代服务业和商业办公对商办物业的支撑的，对于商业地产严重过剩的城市，地方政府和相关企业应积极采取措施，例如通过更改土地用途、调整项目定位等方式，盘活积压和烂尾项目，最大限度消化库存。

通过大兴土木，过度建设商办物业充面子，造政绩的时代，已经结束，也必然需要结束了。

以生产定位为主，出口贸易马车为经济增量的中国而言，脚踏实地，务实求真，才是长久之路。

一方面，在金融，服务，专利等高附加值维度没有充分话语权以前，办公物业就是面子工程；

另一方面，电商的存在和发达局面如果得不到平衡和引导，那么实体商业载体也没有存在的现实意义。继续增加也没有实际必要。

从商办地产的现实来看，一个非常明确的启示是值得重视的：

很多城市的地方政府，商办物业的地产游戏玩不转了，宁愿给河道贴瓷砖，天价造雕塑，也不愿意改善民生，提高民众收入，这样的做法，合适吗？

如果政绩和管理能力，不能摆脱大兴土木过度建设，不能摆脱欲望和贪婪，那么，在中国所有职能机构门口的那五个字，又该如何解释？

希望“摩天大楼魔咒”不会真正的在中国发生，更不希望，这样的风险，以其他方式发生。

务实求真，脚踏实地，才是长久之道。

以上，就是基于对当下中国房地产经济领域的另一面，商办物业的现实情况的梳理，进行的一次专题讨论和深入分析研究内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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