杭州人没疯！杭州楼市也没失控 程立

发布日期：2024-09-19 22:24

来源类型：梓开工作室 | 作者：Zegers

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文 | 《地产小王子》创始人 程立

以前大家抱怨房价太高，买不起房；现在大家抱怨限价太低，买不到房。每个人都习惯性「屁股决定脑袋」。

甚至有人放言：杭州楼市要失控。太草率的判断了。只要限价不取消，杭州楼市就失控不了。还有就是，当然也不应该取消限价啊。

对了，杭州人没疯！

1

杭州又全国出名了：超5万人抢西溪公馆959套房子。

于是，有人强烈建议杭州取消限价。有人说：杭州=全民投资客，是全国炒房之都。甚至还有人呐喊：限价是万恶之源。

果真如此吗？

大家先冷静下来，抛开因限价导致摇号的现象，只单纯分析限价带来了什么？

尽管每年部分板块限价不断抬升，但我们估算过，杭州限价整体涨幅5%-10%左右。那么事实上，杭州一年十万套左右的一手房供应量，全在限价体系下。

杭州的购房者们真正买到的就是「限价房」，这些被限价限住并没有大涨的一手房。

所以，尤其针对舆论抱怨杭州房价涨太快、涨太高，老百姓买不起房子，杭州政府的这种直接用限价干预房价的行为，可以非常清晰的予以回应甚至回击。

回想一下，是不是有不少一手房的价格，和2年前没有太大的区别？

真实的情况是：恰恰由于限价，让杭州房价没有大涨，很多本来就很勉强才能买房的朋友，享受到了限价这种行政干预。

再加上公平摇号，对，会有投资客，但至少刚需自住和投资客，都在同一个规则下，靠运气买房子。想到这一点，就不该否定限价的真实作用。

2

既然限价，能让购房者真正买到便宜的房子，到底有什么罪，要让人笔诛口罚？

我概括为：匹夫无罪，怀璧其罪！

限价出来不是一天两天了，全国限价的城市也不是一个两个。怎么之前杭州的限价没有那么招人不待见？怎么别的城市并没有因为限价，楼市就变得那么火爆呢？

可见杭州火爆的实质并不是因为一直存在的，和其它城市一样的限价。

事实上，哪怕杭州出了5万人报名的楼盘，也存在着不少楼盘流摇的事实。哪怕杭州多次万人摇，也存在着需要分销渠道协助销售的楼盘。

所以，限价并没有罪。

只不过因为限价规则，有些过去一直未开的楼盘，针对于现在的市场，显得过于便宜了。这正是因为限价有效果，真正限住了房价，所以才有了和市场之间的价差。

而这种远低于市场正常价格的限价红盘，激发出了购房者心中的投资欲望。

这种时候去责怪限价，就好比强奸犯和性骚扰犯习惯性的狡辩用语：谁让她穿得那么暴露？

不可笑吗？

而所谓的杭州=全民投资客，则更像是一种调侃。

卖出二手，摇号一手是一种理想化的状态。但事实上，杭州的二手房并不好卖。哪怕卖出获利了，因为摇号，巨大利差的红盘也不一定就能买到。我们应该看到，更多没利差、最后流摇的楼盘，大家没热情参与。

到底有多少正宗投资客？一个楼盘会超过一半吗？

如果没有超过一半，怎么能下结论说都是投资客呢？我想，对于普通购房者来说，专业投资客所占的比例，还是不算大的。

在我看来，杭州市场上的购房者，与其说都是投资客，不如把他们定义为：既想通过房子发财，又想买下房子自住的普通老百姓。

3

因为限价，造成一二手倒挂，导致投资客大增，所以自住买房更难了——这个论调，我是极不赞成的。

谁是投资客？谁是自住？

我一个朋友买了一套一线江景房，他说在装修了，要自住。我问他，现在10万一平有人问你买，你卖不卖？他立马说：当然卖啊。

可见只要有利润空间，自住需求一样会转化为投资需求。你如何让杭州政府明确鉴定「哪些是套利的投资客，哪些是刚性的自住客」？

房住不炒——这件事情，不能光靠国家的政策，真正要抑制的是每个人内心渴望获利的小恶魔。但这个小恶魔，实际是无法控制的。

我们设想一下：如果没有限价，恐怕供需失衡的地方更容易出现暴涨暴跌，投资客更是多了兴风作浪的机会。

甚至我觉得，专业的投资客和关系户们，应该更讨厌限价。因为限价衍生出了摇号。

以前的自由市场，才有投资客和关系户们的用武之地，现在的他们，只能和普通购房者们一起，拼手气。

那些抱怨投资客增加摇号难度的人们，醒醒吧。如果不是因为限价导致的摇号，你们更吃亏。好的、便宜的房子都被「有能力、有关系」的人们先拿走了，你们能买到的都是人家挑剩的。

因为限价，开发商没有动力造好房子——这个说法，有一定道理。确实，这几年杭州的房子也进度越来越慢，不像前几年，在全国都是一枝独秀。

但我们需要换个角度看这个问题——要把一把弯掉的尺子掰直，光掰直是没用的，必须反方向掰过头才有用。

限价刚出来的时候，不讲道理一刀切的做法，的确伤害到了不少开发商，尤其是高价拿地的那些。

但现在的限价，已经调整了规则，明显给拿地的开发商留出了一定的利润空间，尽管不能大赚，但至少不太可能出现亏本。只要用心的开发商，一样可以在产品上发力，赢得市场口碑。

4

一年前，我提出了买房田忌赛马的理论。让自住的朋友，克服心中的欲望，选择相对没有那么热门的楼盘，以达到可以不用摇号就能买到住房的目的。

有不少朋友执行后，都买到了心仪的房子，并且现在回头看看，比那些没有摇到红盘的人，更是多赚了几十万。

但大部分人，却是不屑一顾。大概每个人都相信，自己的运气能摇到顶级红盘，能赚到最多的倒挂。

这种来自人性贪婪的种子，因为限价的土壤发芽了，不怪种子，怪土壤？

每个人买房前都想着房价跌下来，让自己可以便宜的买到，等买完之后，就希望房价快快涨，喜滋滋地看着自己的资产增值。仅仅是因为房子这样吗？换了别的标的物，也一样啊。00后的炒鞋就是最真实的写照。

这或许没什么好指责的，我想我自己，也跳脱不出这种人性。但既然如此，何必甩锅给限价呢？

特别便宜的限价，就让大家都摇号呗，也没有什么不公平的。贵了的限价，流摇也很正常，卖不完也很正常，大家都不傻。

在信息如此透明公开的杭州市场上，连假人才都能被揪出来，还有什么好抱怨的？杭州的购房者能在严格的限价下，公平的摇号机制下参与购房，很不错了。

我们再来说一下摇号。

我去年写过一篇文章：我恳请不要取消摇号政策。当时就指出，摇号的核心是公平公开公正。过去很多年，房子大部分卖给有钱人、有关系的人。

楼市的信息不透明，不公开，不对称。一个楼盘卖了多少，还有多少，除了内部人员，谁也不知道。

而现在，所有的信息几乎都是公开透明的，领出预售证的楼盘，推出多少房源，什么价格，卖了多少，还剩多少，绝大部分也都能查到。

连开发商内部的人员，都得参与摇号。号子费、茶水费、绑车位这些事情，都是过去式了。

所以，限价导致的摇号，本身也是极有意义的事情，体现着社会主义的公平性。

这一点也不应该否认。

当然，关于人才是否应该优先这件事情，可能个人看法不同，但我认为，只要是不弄虚作假的真人才，该有的倾斜，也是一种公平。

5

5万人报名的楼盘便宜吗？

便宜，可在获利空间上，与之前的不少红盘比，其实并没有超越太多，甚至应该还不如隔壁之前的梧桐郡。

为什么人数大大超越了？

我判断以下三点原因：

1、常住人口流入量和人才政策，导致购买力基数大增。

2、疫情和经济形势，导致避险情绪严重，手中多余的钱没有地方去，又担心通胀贬值，激发了购买热情。

3、之前红盘交付后的赚钱效应，起了一定的示范作用。加上该红盘市场关注度较高，叠加了热度。

上面的第2条，是今年以来市场热度高居不下的最重要的原因。再回过来想一想，杭州1000万人口，五六万人摇号多吗？能来摇号，就说明还是钱多，拿得出钱来。

认可杭州，认可这座城市的价值，想在这里投资买套房，还是杭州楼市火爆的内在逻辑。碰巧又是一个因为限价政策，拖了多年，现在还是卖几年前价格的楼盘，所以火爆，一点也不奇怪。

如果有机会，谁不想去北京上海买一套房子作为家庭资产的基石呢？价值认可是一座城市房产能够激发购买力的基础。

现在的杭州，也具备了被全国民众认可的价值，这才是杭州楼市持续火热的原动力。

限价是带来了套利空间，但这种套利空间是可控的、有限的，都在政府的掌控之内。限价如同遛狗的绳索，溜的就是大众逐利的人性。撒欢跑远了，就拽回来；不跑不动了，就放松一些。

想一下，如果取消限价，按杭州市场惯性，房价立刻会冲得很高，这意味着今后要是跌下来，就会摔得很重。房价一跌，市场失去信心，楼市就会发生刚兑，这是多么可怕的事情。

房地产不能再出事了！

由于贸易战以及疫情冲击全球经济，进出口贸易已经受到重创，房地产这一条产业链再趴下，必然会影响到每一个人的生活。

现在杭州楼市热的是数量，而不是价格，价格被限住，房价就减小了冲高跌落的概率，二手房更涨不上天。

这就能让更多的人在相对便宜的价格下买到房。相比这些，套利空间这点小小的副作用，其实并不用如此厌恶。何况，大部分人只是嘴上显高贵，身体却非常老实。

当然，如果想缓和的解决目前楼市过热的方式，其实也很简单——继续增大供应量！今年半年不到，杭州卖地已经超千亿，加速卖地的节奏还没有停下来的意思。

一年10万套，大家还抢，那就一年15万套，一年20万套，一年30万套，看你们还抢不？

大家都能买到限价的一手房，不去买更贵的二手房，逐利的热情就会慢慢冷淡下来。配合限价增长，加大土地供应，长远看或许更有效。

限价之下，学会田忌赛马。具体如何选筹，敬请关注后续即将推出的《2020购房计划Plan B》，为您选择具有高成长性的非红盘系列。